２０２７年１月以降の税制改正で相続財産が減る？今すぐ始めるべき生前贈与・不動産対策

2024年の税制改正により、相続税や生前贈与のルールが大きく変更されました。特に「2027年1月」は、多くの方にとって実質的な相続税負担が増加し始める重要な転換点となります。

結論から申し上げます。生前贈与の持ち戻し期間が延長されることや、貸付用不動産の評価が見直される（5年ルール）ことにより、相続直前での対策は難しくなりました。京都市や宇治市などに不動産をお持ちで、遠方にお住まいの方は、5〜10年先を見据えた資産の組み換えや贈与を少しでも早くご検討いただくことをおすすめいたします。

本記事では、2027年以降に生じる税制面でのご負担を抑え、相続財産（手残り額）をできるだけ多く残すための、具体的な不動産対策を解説します。

１. 2027年1月以降に相続税の負担が増加する2つの理由

今後の税制改正スケジュールにおいて、2027年1月は相続税の実質的なご負担が増加し始める重要なポイントです。客観的な事実と制度の変更点を整理します。

① 生前贈与の持ち戻し期間「7年」への段階的延長

制度の概要と影響：
亡くなる前に贈与した財産を相続財産に足し戻して相続税を計算する「持ち戻し期間」が、従来の3年から7年へ延長されました（令和5年度税制改正）。延長された4年間（相続開始前4〜7年）に受けた贈与については、総額100万円までの控除枠が設けられていますが、それを超える額はすべて相続税の課税対象に組み込まれます。

2027年1月が分岐点となる理由：
この改正は2024年1月1日以降の贈与から適用されています。そのため、2024年から丸3年が経過する「2027年1月1日」以降に発生する相続から、段階的に3年を超える期間（4年目、5年目…）の贈与分が相続財産に加算され始めます。2031年1月以降は完全に「過去7年間」の贈与が持ち戻しの対象となります。

② 貸付用不動産の相続税評価見直し（5年ルール）

制度の背景と影響：
現金から不動産（特に賃貸マンション等）へ資産を組み替えることで、相続税評価額を時価より大幅に引き下げる過度な節税対策を是正するための措置です。相続発生前5年以内に取得、または新築された貸付用不動産は、「路線価や固定資産税評価額」ではなく、「取得価額（時価ベース）」に近い基準で評価されます。

これにより、相続直前に宇治市や京都市内で投資用物件を購入し、評価額を圧縮しようとしても、5年以内に相続が発生した場合は十分な節税効果（ROI）を得られなくなります。

直前の対策では手遅れになる可能性があります。

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２. 宇治市周辺で不動産を所有する方が取るべき定量的かつ具体的な対策

税制改正により、短期的な対策は無効化されつつあります。宇治市や京都市周辺にご自宅や遊休地、空き家をお持ちで、遠方にお住まいの場合は、長期的な資産設計を立てておくことが安心につながります。

① 新・相続時精算課税制度の活用による早期資産移転

年間110万円の基礎控除が創設されました。この基礎控除内の贈与であれば、贈与税の申告は不要であり、かつ相続発生時の持ち戻し対象にもなりません。確実に無税で資産を次世代へ移転するため、早期に同制度の利用を選択し、計画的に贈与を実行することが合理的です。有効な選択肢となります。

② 不動産の長期運用を前提としたリフォーム・資産価値向上

「5年ルール」に対応するため、不動産を活用した相続対策を行う場合は最低でも5年以上の期間を確保すると安心です。BOBHOMEでは以下のような宇治市内の既存物件の活用ソリューションを提供しています。

• 実家の二世帯住宅化：「小規模宅地等の特例」の適用要件を満たすようリフォームし、土地の評価額を最大80%減額させる。
• 空き家の賃貸化・リノベーション：放置されている空き家を改修し、長期的な賃貸物件として運用。固定資産税の負担増（特定空き家指定）を回避しつつ、安定したインカムゲインを確保する。
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③ 資産の組み換え（売却と買い替え）

宇治市周辺で活用予定のない土地や、維持費が負担になっている資産は、早期に売却して現金化することも一つの方法です。その資金を元手に、流動性が高く収益性の見込める優良資産へ組み替える、あるいは次世代の住宅取得資金として贈与（住宅取得等資金贈与の非課税の特例を利用）する戦略も考えられます。物件の売却査定から買い替え先の選定まで、相続診断士が遠方からでもご相談いただけるよう、ワンストップで対応いたします。

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▼より詳細な要件やシミュレーションについては、以下の個別記事をご確認ください。

（ただいま執筆中）貸付用不動産の5年ルールが及ぼす影響と、空き家活用の利回り検証

（ただいま執筆中）生前贈与7年ルールの計算シミュレーション（2027年以降の経過措置を解説）

（ただいま執筆中）相続時精算課税制度と暦年贈与はどちらがお得？メリット比較と選び方

（ただいま執筆中）宇治市の実家を「小規模宅地等の特例」で相続するためのリフォーム要件

３. よくある質問（FAQ）

Q1：2027年1月以降、生前贈与のルールは具体的にどのように変わりますか？

A：亡くなる前に行われた生前贈与を相続財産に足し戻して相続税を計算する「持ち戻し期間」が、従来の3年間から7年間へ段階的に延長されます。これにより、相続発生直前の駆け込み贈与による課税逃れは事実上難しくなります。

Q2：相続税対策として賃貸用不動産を購入・建築することは、今後も有効ですか？

A：長期的な運用を前提とする場合は有効ですが、直前の対策は節税効果が薄れる可能性が高くなっています。相続発生前5年以内に取得または新築された貸付用不動産は取得価額（時価）に近い基準で評価される「5年ルール」が適用されるため、最低でも取得から5年以上の運用期間を確保することが推奨されます。

Q3：税制改正を受けて、今すぐ取り組むべき具体的な相続対策は何ですか？

A：短期的な対策が難しくなるため、以下の長期的な資産設計をご検討ください。
①「新・相続時精算課税制度」の基礎控除を活用した早期の資産移転。
②相続診断士と連携した実家の二世帯化（小規模宅地等の特例）や空き家の賃貸化。
③収益性の低い遊休地の早期売却と、流動性の高い資産への組み換え。