京都市伏見区のがけ条例・古い擁壁物件の売却｜桃山・醍醐の崖上・崖下敷地も工事不要・手出し0円で直接買取

京都市伏見区の桃山丘陵（桃山町各町）や深草東部（大亀谷周辺）、醍醐・小栗栖・日野などの山麓傾斜地では、昭和30年代〜50年代に開発されたひな壇造成地に「古い玉石積み擁壁」「間知石（けんちいし）擁壁」「増し積みブロック（二段擁壁）」が数多く残っています。こうしたご実家を売却する際、他社から「京都市のがけ条例に該当するため、数百万かけて擁壁を造り直さないと売れない」と断られたり、大幅な値引きを求められたりするケースが後を絶ちません。

六地蔵駅徒歩すぐに本店を構える株式会社BOB Home（代表取締役：朝野 翔／宅地建物取引士・相続診断士）なら、300万〜800万円かかる擁壁の造り替え工事や建物解体を一切行うことなく、「売主の手出し0円・契約不適合責任の完全免責」で現況のまま直接買い取ることが可能です。

桃山・醍醐・大亀谷で頻発！京都市「がけ条例（第7条）」の建築制限と「崖上・崖下」の対策費用相場

京都市建築基準法施行条例第7条（通称：がけ条例）により、水平面に対し角度30度（安息角）を超え、かつ高さが2mを超える崖や古い擁壁に接する敷地は、崖の上端・下端から「崖の高さの2倍（2H）以内」の建築が原則禁止されます。この制限を解除する対策費用と売却ルートは、敷地が「崖の上」か「崖の下」かで大きく異なります。

高さ2m超・角度30度超の「2H建築禁止制限」と、二段擁壁が「一体の崖」と合算される罠

京都市の建築指導実務（『崖の付近の建築制限解説ハンドブック』）では、築年数が古く工作物確認の検査済証がない玉石積みや間知石擁壁は、安全性を確認できない「崖」として扱われます。たとえば高さ2.5mの古い石積み擁壁がある場合、その上端および下端から「高さの2倍＝5.0m以内」の範囲には原則として建物を建て替えることができません。

特に伏見区の桃山や醍醐で注意すべきなのが「二段擁壁（一体の崖のみなし規定）」です。下段の石積みが1.5m、上段の増し積みブロックが1.0mとそれぞれ2m以下であっても、下段の下端から引いた30度の角度線より上方に上段の下端がある場合は「一体の崖（合計高さ2.5m）」と合算され、直ちにがけ条例が発動します。狭あい道路や再建築不可が重なる物件は👉伏見区の再建築不可・連棟長屋買取｜切り離し不要・手出し0円で即売却も併せてご覧ください。

「崖上敷地」の鋼管杭打設（150万〜350万円）による仲介売却と、「崖下敷地・レッドゾーン」が仲介で売れない理由

ご実家の敷地が高い側にある「崖上敷地」であれば、300万〜800万円かけて古い擁壁を造り直さなくても、崖の下端から30度の安息角線より深い支持層まで鋼管杭を打設（約150万〜350万円）し、擁壁に建物の荷重をかけない設計にすることで建て替えが可能です。そのため、桃山や醍醐の好立地であれば、杭打ち費用を考慮した価格で一般買主へ仲介売却できるケースがあります。

しかし、隣地の崖や裏山を背負う「崖下敷地」や「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」では、隣人の擁壁を勝手に工事できず、自敷地内の杭打ちも無効です。買主は建物1階外壁の鉄筋コンクリート造化や待受防護壁の設置（総額350万〜700万円超／京都市の安全対策補助上限96.6万円を使っても数百万の持ち出し）を強いられ住宅ローン審査が否決されやすいため、株式会社BOB Homeによる直接買取が最も確実な出口となります。

古い擁壁がある実家を「自費で先行解体・補修」してはいけない理由と民法第717条の賠償リスク

高さ2m超の古擁壁がある実家を売る際、売主様が良かれと思って先に建物を解体したり擁壁を補修したりしてはいけません。建物を残したまま「契約不適合責任免責」で株式会社BOB Homeへ直接売却することで、解体費の出費と将来の崩落賠償リスク（民法第717条）を同時に回避できます。

既存建物を壊すと再建築ハードルが激増！固定資産税最大6倍化と土地工作物責任（民法第717条）からの離脱

がけ条例対象の敷地で既存の古家を先行解体して更地にしてしまうと、既存建物のリフォーム・リノベーション活用という選択肢が完全に消滅し、巨額の擁壁造り替えや構造対策を行わない限り誰も建築できない土地になってしまいます。さらに解体費用（160万〜265万円）の持ち出しに加え、住宅用地の特例が解除されて翌年から土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。

また、ひび割れや膨らみ（孕み出し）がある古擁壁を空き家のまま放置し、豪雨や地震で隣家や道路へ崩落した場合、所有者は民法第717条（土地工作物責任）に基づく無過失の損害賠償責任を負います。解体補助金の注意点は👉京都市伏見区の空き家解体補助金【2026年度】自費解体と現状買取の損得、放置空き家の法改正リスクは👉京都市の空き家税は2030年度へ延期！伏見区で放置厳禁な4つの法改正をご参照ください。

擁壁工事も測量・片付けも0円！六地蔵駅前本店・BOB Homeの「杭打ち調整仲介×手出し0円直接買取」

六地蔵駅前本店の株式会社BOB Homeでは、代表取締役の朝野翔（宅地建物取引士・相続診断士）が、現地の高低差・二段擁壁の合算有無・土砂災害警戒区域の指定を無料で調査し、「①崖上敷地として購入待機リストへ仲介するプラン」と「②擁壁補修・測量・建物解体・遺品整理を一切行わず、手出し0円・契約不適合責任完全免責で当社が直接買い取るプラン」の2パターン手残り額を同時にご提示します。

実家じまいの全体手順は親記事の👉京都市伏見区の実家じまい完全ガイド【2026】手続き順序と手出し0円売却、六地蔵・醍醐・桃山の戸建相場は👉六地蔵・醍醐・桃山の戸建・土地売却相場【2026】待機リストで高値仲介、低地部の水害ハザード対策は👉伏見区の水害ハザード区域の不動産売却｜横大路・淀・向島もそのまま買取、遠方からの鍵郵送売却は👉伏見区の空き家を荷物そのまま買取｜鍵郵送で帰省0回・手出し0円売却をご覧ください。

京都市伏見区のがけ条例・古い擁壁物件の売却に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 桃山や醍醐にある実家の玉石積み擁壁が2mを超えており、ブロックの増し積み（二段擁壁）もありますがそのまま買い取ってもらえますか？

はい、擁壁のやり替えや補修を一切行うことなく、現況のまま直接買い取りいたします。売買契約書で売主様の「契約不適合責任を完全免責」と明記いたしますので、引き渡し後に擁壁の補強工事が必要になった場合でも売主様への費用請求は一切ございません。

Q2. 擁壁の上に建っている古い木造実家を、先に自費で解体して更地にした方が高く売れますか？

いいえ、絶対に先行解体しないでください。がけ条例（京都市建築基準法施行条例第7条）が適用される敷地で既存建物を壊してしまうと、既存家屋の再生活用ができなくなる上、160万〜265万円の解体費出費と固定資産税の最大6倍化を招きます。必ず建物も室内の荷物も残したままご相談ください。

Q3. 実家が「がけ条例」や「土砂災害警戒区域」に該当するかわからないのですが、現地立ち会いなしで調べてもらえますか？

はい、無料で調査いたします。LINEまたはWebフォームでご実家の所在地をお送りいただくだけで、現地立ち会い不要・営業電話なしで、高低差や京都市の建築制限・ハザード指定を確認し、「仲介査定額」と「工事不要・手出し0円の直接買取額」を24時間以内にご回答いたします。

最終更新日：2026年11月3日｜検証データ出典：国土交通省地価公示・京都市統計ポータル・国税庁・法務省